Comprar terreno para construir: o que verificar antes

1. Os documentos do terreno

A certidão permanente do registo predial diz quem é o dono e se há hipotecas, penhoras ou outros ónus. Custa 15 € online e pode ser consultada com um código de acesso. A caderneta predial, das Finanças, tem a descrição fiscal, a área e o valor patrimonial.

As áreas e as confrontações têm de bater certo entre os dois documentos e com o que vê no local. Se não batem, resolva antes da escritura. Um levantamento topográfico ajuda a perceber se a área real é a que está registada.

2. O que o PDM permite

O facto de a caderneta dizer "terreno para construção" não garante o que pode construir. O que manda é o Plano Diretor Municipal e, quando existam, o plano de pormenor ou o alvará de loteamento. Veja:

• A classificação e a categoria do solo na planta de ordenamento.
• Os índices: área de construção, área de implantação, número de pisos, altura da fachada.
• Os afastamentos às estremas e o alinhamento com a rua.
• As cedências ao domínio público, se as houver.

Se o terreno é rústico no PDM, o caso é outro. Explicamos emposso construir num terreno rústico?

3. Servidões e condicionantes

A planta de condicionantes do PDM mostra as restrições que se sobrepõem ao uso do solo: RAN, REN, domínio hídrico, faixas de proteção de estradas, linhas elétricas de média e alta tensão, condutas, património classificado. Também há servidões privadas, como uma passagem a favor do vizinho, que devem constar do registo. Pergunte ao vendedor e confirme no local.

4. A informação prévia

A forma mais segura de saber o que pode construir é pedir à câmara uma informação prévia (PIP). Com a revisão do RJUE em vigor desde 1 de outubro de 2026, o prazo é de 15 dias para o PIP simples e de 30 dias para o qualificado, contados depois do saneamento, e há deferimento tácito se a câmara não decidir. A informação favorável vale dois anos e pode ser prolongada mais um nas condições da lei.

O que aconselhamos é fazer o contrato-promessa com uma condição: se a informação prévia não for favorável, o negócio não se faz. Sobre prazos do licenciamento que vem depois, vejaquanto tempo demora a licença de construção.

5. Infraestruturas

Confirme o que existe à porta e o que terá de pagar para ligar:

• Acesso por via pública pavimentada.
• Rede de abastecimento de água.
• Rede de saneamento. Sem ela, precisa de fossa ou de outra solução aprovada.
• Rede elétrica e distância ao ponto de ligação.
• Telecomunicações e, se quiser, gás.

Os ramais e as taxas de ligação variam com a entidade gestora e com a distância. Peça valores antes de comprar.

6. Topografia e terreno de fundação

Um terreno inclinado obriga a muros de suporte, escavações e, muitas vezes, a uma cave que não estava nos planos. Um aterro antigo ou um solo argiloso pode obrigar a fundações mais profundas. Antes de fechar o negócio, faça o levantamento topográfico e, em caso de dúvida, um reconhecimento geotécnico. Um e outro vão fazer falta para o projeto, de qualquer maneira.

Terreno com projeto aprovado

Pode poupar tempo, mas não é garantia. Confirme na câmara se a aprovação está válida ou se caducou, se foram pagas as taxas, se o projeto pode ser transmitido para o seu nome e se a casa aprovada é a casa que quer. Alterar um projeto aprovado obriga a um novo pedido à câmara, com novos prazos.

Com estes pontos vistos, o risco da compra cai muito. Segue-se oprojeto de arquitetura. Na zona de Santa Maria da Feira, aDBD, do mesmo grupo, pode construir.

Perguntas frequentes